Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti

 

Kupoprodaja nepokretnosti je pravni posao koji je regulisan ugovorom o kupoprodaji nepokretnosti čija forma i sadržina su propisani Zakonom o obligacionim odnosima i Zakonom o prometu nepokretnosti.

Takođe, obzirom na kompleksnost Ugovora o prodaji nepokretnosti (naziv prema Zakonu o obligacionim odnosima) prilikom zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti potrebno je imati u vidu i pojedine odredbe Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, Zakona o državnom premeru i katastru, pa čak i Zakona o deviznom poslovanju, Zakona o porezima na imovinu, Zakona o PDV, kao i Zakona o sprečavanju pranja novca i finansiranju terorizma.

Nepokretnosti su: zemljište (poljoprivredno, građevinsko, šume i šumsko zemljište), zgrade (poslovne, stambene, stambeno-poslovne, ekonomske i dr.), posebni delovi zgrada (stanovi, poslovne prostorije, garaže i garažna mesta) i drugi građevinski objekti.

Ugovorom o kupoprodaji nepokretnosti obavezuje se prodavac da prenese na kupca pravo svojine na prodatu stvar i da mu je u tu svrhu preda, a kupac se obavezuje da plati cenu u novcu i preuzme stvar.

 

Ugovor o prodaji nepokretnih stvari mora biti zaključen u pismenoj formi i overen kod Javnog beležnika, pod pretnjom ništavosti.

 

Prema Zakonu o deviznom poslovanju kupoprodajna cena nepokretnosti može biti izražena u evrima što predstavlja izuzetak od pravila da se u Republici Srbiji plaćanje, naplaćivanje i prenos vrši u dinarima.

Prema Zakonu o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma ograničeno je gotovinsko poslovanje te je propisano da lice koje prodaje nekretninu u Republici Srbiji ne sme od kupca da primi gotov novac za njihovo plaćanje u iznosu od 15.000 evra ili više u dinarskoj protivvrednosti, nego ovo plaćanje mora da se izvrši preko računa.

U ugovor o kupoprodaji nepokretnosti se često unosi i odredba koja se odnosi na odgovornost za pravne nedostatke, tzv. zaštita od evikcije. Ta odredba glasi da: prodavac odgovara ako na prodatoj stvari postoji neko pravo trećeg koje isključuje, umanjuje ili ograničava kupčevo pravo, te kad treće lice polaže neko pravo na stvar, kupac je dužan obavestiti prodavca o tome, izuzev kad je to prodavcu već poznato, i pozvati ga da u razumnom roku oslobodi stvar od prava ili pretenzije trećeg.

Ovu odredbu nema potrebe unositi u ugovor o prodaji budući da je zaštita od evikcije propisana Zakonom o obligacionim odnosima i primenjuje se u svakom slučaju, ali praksa je pokazala da se ova odredba uglavnom unosi u ugovor.

Dve su posledice nastupanja evikcije. Ukoliko prodavac ne postupi po zahtevu kupca, u slučaju oduzimanja stvari od kupca ugovor se raskida po samom zakonu (automatski raskid), dok u slučaju umanjenja ili ograničenja kupčevog prava, kupac može po svom izboru raskinuti ugovor ili zahtevati srazmerno sniženje cene. U svakom slučaju kupac ima pravo na naknadu pretrpljene štete.

Kod primene evikcije vrlo bitno je da li je kupac savesan ili nije, odnosno ukoliko je kupac u času zaključivanja ugovora znao za mogućnost da mu stvar bude oduzeta, ili da njegovo pravo bude smanjeno ili ograničeno, nema pravo na naknadu štete ako se ta mogućnost ostvari, ali ima pravo zahtevati vraćanje, odnosno sniženje cene.

Prenosom prava svojine na zgradi istovremeno se prenosi i pravo svojine na zemljištu na kome se zgrada nalazi, kao i na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade. Prenosom prava svojine na zgradi izgrađenoj na zemljištu na kome vlasnik zgrade nema pravo svojine, već samo pravo korišćenja, prenosi se i pravo korišćenja na zemljištu na kome se zgrada nalazi, kao i na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade.

Ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje se u pismenoj formi, a potpisi ugovarača overavaju se od Javnog beležnika. Ugovori koji nisu zaključeni na ovaj način ne proizvode pravno dejstvo. Sud može da prizna pravno dejstvo ugovora o prometu nepokretnosti čak i takvom ugovoru, koji je zaključen u pisanom obliku, na kome potpisi ugovarača nisu overeni od strane Javnog beležnika, pod uslovom da je ugovor ispunjen u celini ili pretežnim delom, da nije povređeno pravo preče kupovine i da nije povređen prinudni propis.

Za overu ugovora o kupoprodaji nepokretnosti nadležan je Javni beležnik na čijoj teritoriji se nepokretnost nalazi. Nakon overe ugovora o kupoprodaji Javni beležnik ugovor dostavlja Republičkom geodetskom zavodu i Poreskoj upravi, s tim da je potrebno na overi javnom beležniku dostaviti poresko izjašnjenje.

Suvlasnik nepokretnosti koji namerava da proda svoj suvlasnički deo dužan je da ga prethodno ponudi ostalim suvlasnicima. U slučaju kad ima više suvlasnika, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima suvlasnik sa većim suvlasničkim delom. Kad ima više suvlasnika koji bi imali pravo preče kupovine, suvlasnik nepokretnosti ima pravo da sam odluči kome će od njih prodati svoj deo nepokretnosti.

Vlasnik koji namerava da proda poljoprivredno zemljište, dužan je da ga prethodno ponudi vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta. U slučaju kad ima više vlasnika susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište graniči sa poljoprivrednim zemljištem prodavca, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima vlasnik susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca. Ako ima više vlasnika susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca, a granične linije su jednake, prednost između njih ima vlasnik susednog zemljišta čija je površina najveća.

Ponuda koja se dostavlja istovremeno svim nosiocima prava preče kupovine, mora da sadrži podatke o nepokretnosti, ceni i ostalim uslovima prodaje. Imalac prava preče kupovine dužan je da se u roku od 15 dana od dana prijema ponude pismenim putem izjasni o ponudi. Ponuda i izjava o prihvatanju ponude mora se učiniti preporučenim pismom. Ako se imalac prava preče kupovine, kome je učinjena ponuda, u roku od 15 dana od dana prijema ponude, ne izjasni da prihvata ponudu, prodavac može prodati nepokretnost drugom licu, ali ne pod povoljnijim uslovima. Ako imalac prava preče kupovine ne prihvati ponudu, a vlasnik tu nepokretnost ne proda ni trećem licu u roku od jedne godine od dana neprihvatanja ponude, dužan je da u slučaju ponovne prodaje postupi ispočetka kao da nije ni ponudio imaocu prava preče kupovine. Ako je prodavac prodao nepokretnost, a nije je prethodno ponudio imaocu prava preče kupovine ili je nepokretnost prodao pod uslovima povoljnijim od uslova iz ponude, imalac prava preče kupovine može tužbom kod suda da zahteva poništaj ugovora o prodaji nepokretnosti i da se nepokretnost njemu proda, pod istim uslovima. Tužba se može podneti u roku od 30 dana, računajući od dana kada je imalac prava preče kupovine saznao za prodaju te nepokretnosti, a najkasnije u roku od dve godine od dana zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti. Tužilac je dužan da istovremeno sa podnošenjem tužbe položi kod nadležnog suda iznos u visini tržišne vrednosti nepokretnosti.

 

Ugovor o otuđenju nepokretnosti iz državne i društvene svojine zaključen protivno propisima je ništav.

 

Nakon zaključenja i overe ugovora o kupoprodaji nepokretnosti kupac i prodavac pristupaju u ovlašćenu poslovnu banku radi tranfsera novca na ime kupoprodajne cene.

Naime, ovo su ukratko osnovne informacije vezane za ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, ali ugovor o kupoprodaji nepokretnosti je vrlo komplikovan pravni posao prilikom čijeg zaključenja je potrebno biti posebno obazriv.

Call Now Button065/69-629-59