Ugovor o kupoprodaji
Ugovor o kupoprodaji. Na osnovu definicije ugovorom se naziva dvostrani pravni posao, kojim se izražava saglasnost volje dve ugovorne strane, o međusobnim pravima i obavezama.
Ugovor čiji je predmet kupovina ili prodaja zove se kupoprodajni ugovor. Ugovor o kupoprodaji je saglasna izjava volja dve ugovorne strane kojom se jedna ugovorna stana – prodavac obavezuje da drugoj strani – kupcu preda stvar koju prodaje. Tako da kupac stekne pravo raspolaganja, odnosno pravo svojine.
Da bi ugovor o kupoprodaji nastao potrebno je da stanke postignu saglasnost o njegovim bitnim elementima. To je krajnji minimum o kome prodavac i kupac moraju postići saglasnost. To su stvar i cena. Ugovorom o prodaji obavezuje se prodavac da prenese na kupca pravo svojine na prodatu stvar i da mu je u tu svrhu preda. Kupac se obavezuje da plati cenu u novcu i preuzme stvar.
Ugovor o kupoprodaji nepokretnih stvari
Ugovor o prodaji nepokretnih stvari mora biti zaključen u formi propisanoj posebnim zakonom koji uređuje promet nepokretnosti, pod pretnjom ništavosti. U Republici Srbiji predviđena je pisana forma ugovora i potrebno je ugovor overiti kod Javnog beležnika prema mestu nalaženja nepokretnosti. U izuzetnim slučajevima se može overiti ugovor u nekom drugom mestu, a ne u mestu nalaženja nepokretnosti.
Ukoliko ne postoje ove izuzetne okolnosti, a stranka (kupac ili prodavac) ne može da pristupi overi ugovora. Stranka može ovlastiti treće lice da u njeno ime potpiše ugovor o kupoprodaji. Stranka može ovlastiti specijalnom punomoću advokata, svog prijatelja, člana uže i šire porodice da u njeno ime zaključi ugovor. Uostalom, stranka može ovlastiti bilo koje treće lice da u njemo ime i za njen račun zaključi ugovor o kupoprodaji. Punomoć za kupoprodaju nepokretnosti nakon što je, kao i ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, sačini advokat overava kod Javnog beležnika.
Prava i obaveze
Svako lice bez obzira da li imalo potrebna znanja ili ne, može da sačini ugovor. Ne postoji obaveza da ugovor sačinjava advokat, ali zbog kasnijih posledica koje mogu nastati najbolje se obratiti advokatu da sačini ugovor. Eventualno, ukoliko ste već sačinili ugovor o kupoprodaji, obratite se advokatu bar da pročita ugovor koji ste sačinili i ukaže na nepravilnosti koje postoje. Na posledice, koje mogu nastati zbog tih nepravilnosti.
Npr. ukoliko neuko lice sačini ugovor o kupoprodaji i konstatuje da je predat posed predmetne nekretnine, jer na većini ugovora koji su dostupni na internetu kao ,,modeli“ ili ,,primeri akata“ se navodi da ugovorne strane saglasno konstatuju da je predat posed predmetne nepokretnosti, a prodavac u suštini treba da se iseli tek za dva, tri meseca kupac svoja prava jedino možete tražiti pred sudom.
Na ovom mestu napominjemo da tužbe za iseljenje mogu trajati i nekoliko godina. Takođe, postoji još jedna gora situacija, da dođete sami da izbacite to lice iz stana. U tom slučaju to lice ima pravo da Vas tuži za smetanje državine i traži privremenu meru i Vi dolazite u situaciju da ste kupili stan, a da Vam ni sud ne da da uđete u isti, sve do pravosnažno okončanog postupka za smetanje državine, koji može da traje i nekoliko godina.
Overa ugovora
Nakon overe ugovora javni beležnik prosleđuje ugovor o kupoprodaji nepokretnosti nadležnom katastru nepokretnosti, kao i poreske prijave nadležnim poreskim upravama.
Prilikom kupoprodaje podnose se dve poreske prijave: poreska prijava za porez na imovinu i poreska prijava za porez na prenos apsolutnih prava, ukoliko stan nije kupljen od investitora.
Ukoliko se stan kupuje od investitora plaća se porez na dodatu vrednost i uglavnom je već uračunat u kupoprodajnu cenu stana, dok porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5% vrednosti nekretnine.
Nadležna poreska uprava, kao vrednost nekretnine, može uzeti ugovorenu cenu. Ukoliko nadležna poreska uprava smatra da je ugovorena cena preniska onda će sama odrediti vrednost nekretnine. Prilikom određivanja vrednosti nepokretnosti poreska uprava će kao merodavne uzeti dva ugovora o kupoprodaji. Iste ili slične nepokretnosti sačinjenog u približnom vremenskom periodu.
